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委托人评价:

  • 昨天我终于拿李律师给我的上海高院裁定书 ,高院指定上海第一中级法院再审我的案件。我是激动不已,在大律师..
  • 李律师刑事辨护的功底非常强,虽然我儿子犯了罪,需要好的律师不是为他开脱罪责,是还他以公道。我们请了李..
  • 李律师,听说您的身体不是很好,我是您的曾经的当事人,前几天有个事情,之前,找到您的助理丁律师。才知道..
  • 李律师做事非常认真仔细。我的事情,经过一审,二审, 上海高院,都没有申诉成功。李律师代理案件到检察院申..
  • 李律师是负责的律师,有想法,办法多,我委托李律师一个继承的案子,对方不认遗赠书,认为不是我公公的签字..
  • 李律师全心为当事人着想,能调解的尽可能维护利益,进行调解,不会考虑她个人的得失。如果不调解,上诉她还..
  • 服务态度非常好,待人热情,值得信赖的好律师!我为你点赞
  • 李律师是很专业的律师,人品也好,我咨询 家里拆迁的事情,还是晚上给她打电话,她很详细的给我解答。占了她..
  • 谢谢李律师,帮我打胜官司。我有一份奶奶写给我的遗嘱,我在国外,奶奶去世,等我知道已超过两个月了,李律..
  • 李律师作为我儿子“套路贷”的辨护人,案件虽未开庭,李律师对案件的把握让我决定选择她。也祝李律师新春快..

债与合同

租赁及委托经营管理商铺,售后包租,可对抗法院查封


租赁及委托经营管理商铺,售后包租,可对抗法院查封。

案情简介:

2011年6月6日,出卖人红枫公司与买受人缪*签订东方云顶广场公寓楼4号楼812室商品房购销合同。

签订合同的同时,缪*还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。合同约定缪永红将上述所购房产委托东方广场公司经营管理,装潢工程按3000元/㎡包干价全权委托东方广场公司进行,租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始,为期10年。租赁期内缪*将该物业租赁给东方广场公司。授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续,该交接手续亦视为缪*与开发商、缪永红与东方广场公司的交验手续。东方广场公司每年分12次以现金形式向缪永红支付租金。支付时间:每月底支付租金。支付标准:每年东方广场公司应按该物业购房价格+装潢费用总价的8%向缪永红支付。回购约定:广场正式营业后第六年起至第二十年内,如缪永红欲将该物业转让给东方广场公司,东方广场公司必须回购。第二十一年至土地使用年限截止之日,缪*若转让该物业所有权,同等条件下东方广场公司有权优先回购。在合同有效期内,东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权,缪*不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。合同还约定了各方其他权利义务。

上述合同签订后,缪*全额支付了房款以及装修费。红枫公司已将施工完毕的房屋交由东方广场公司装修。装修过程中,该房屋被一审法院查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理,但红枫公司、东方广场公司与缪永红确认,缪*已从东方广场公司获得该房屋的租金。

中信信托公司与红枫公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》(以下简称《贷款合同》),约定由中信信托公司向红枫公司贷款(大写)陆亿伍仟万元整,(小写)650000000元。红枫公司、东方广场公司未按照要求履行还款义务。北京市方圆公证处于2012年7月3日作出(2012)京方圆内经证字第19748号执行证书。中信信托公司向一审法院申请执行,根据中信信托公司的申请,一审法院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫公司名下的涉案房屋。涉案房屋不在《贷款合同》抵押物范围之内。

缪*对执行标的提出异议,一审法院受理后于作出(2013)苏执异字第8号执行裁定书,裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼812室房屋的执行。中信信托公司不服该裁定,遂向江苏高院起诉。


法院裁判:

双方当事人二审中有关本案适用法律的争议集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释,该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人,通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式,实现对买房人利益的优先保护,属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于:在同是债权的情况下,购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护;无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错的购房人的保护,并非以购房用途系自住为条件,故不能因缪永红所购房屋是只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。


虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案,不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是,根据缪*于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定,缪永红已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用,并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为”从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”,可见,红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续,并不能成为认定缪永红是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较,缪*作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人,对于其所购房屋行使使用、收益权的行为,更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。

缪*的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人排除执行的条件,中信信托公司有关许可执行的诉讼请求不应予以支持。


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